L’assemblea condominiale rappresenta il luogo di incontro fra le volontà dei singoli condomini; le regole democratiche poste alla base del suo funzionamento danno origine a delle scelte a cui l’amministratore dovrà poi dare attuazione.

Vista la centralità della stessa nella gestione del condominio, è fondamentale che l’amministratore rispetti gli obblighi che la legge impone al fine di garantire che le delibere assunte nella stessa non siano nulle o annullabili.

L’era digitale ha portato molti cambiamenti nella vita di ciascuno di noi, che siamo sempre più abituati a ricevere ogni tipo di comunicazione via e-mail, comprese quelle inerenti al condominio. Tuttavia, per quanto concerne la convocazione dell’assemblea, le modalità di notifica della stessa sono tipizzate dal Codice Civile all’art. 66 co. 3 delle disposizioni di attuazione, che prevede la consegna del documento solo tramite Raccomandata, PEC, Fax o a mani. Queste modalità sono considerate tassative, il che significa che non possono essere derogate nemmeno dalla volontà dell’assemblea o dal regolamento.

Molto spesso sono i condomini, non in possesso del domicilio digitale, a chiedere l’utilizzo dell’e-mail con la conferma di lettura, al fine di evitare i costi della raccomandata, potendo essere provata la ricezione. Nonostante questo possa sembrare un escamotage valido, in realtà è contrario alla norma inderogabile sopra citata, e già diversi tribunali si sono pronunciati nel senso dell’invalidità (tra tutti Tribunale di Genova n. 3350 del 23 ottobre 2014).

Una recente sentenza del Tribunale di Roma, n. 14299 del 09/10/2023, ha risollevato la questione sulla validità delle assemblee di condominio convocate via email, accogliendo la doglianza degli attori relativa all’invalidità della delibera di convocazione delle future assemblee via e-mail. A norma dell’art. 72 disp. Att. c.c., nemmeno il regolamento di condominio può derogare la norma dell’art. 66 delle disposizioni attuative circa le modalità tassative di convocazione.

Com’è sanzionata dal legislatore la convocazione via mail? La delibera assunta è nulla o annullabile?

La convocazione avvenuta con e-mail si considera viziata. Pertanto, in questi casi, la delibera è annullabile, non già nulla.

La legge dice espressamente che “In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell’articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati”.

La conseguenza è importante: la delibera può essere impugnata dal condomino assente (o dissenziente se ha fatto valere il vizio di convocazione in assemblea), non in ogni tempo bensì entro 30 giorni dal ricevimento del verbale, affinché il giudice la annulli. Se, entro tale termine, il condomino in questione non dovesse contestare alcunché, il vizio si sana e la delibera diventa definitiva, non più impugnabile, nonostante l’errore commesso nella convocazione.

Per quanto concerne la delibera che autorizza l’amministratore a convocare le future assemblee via e-mail (v. Tribunale di Roma n. 14299/2023) questa deve invece considerarsi radicalmente nulla.

Conclusioni

Tale orientamento appare conforme, da un lato, all’esigenza di protezione dei diritti dei condomini, garantendo che le assemblee siano convocate in modo conforme alla legge e le delibere assunte in quella sede siano “stabili”, dall’altro tutela l’amministratore che potrebbe incorrere, in caso di mancata o erronea convocazione, in responsabilità professionale.  In conclusione, ad oggi la legge non consente la convocazione a mezzo e-mail, tuttavia la sanzione non è quella più drastica della nullità, bensì dell’annullabilità, essendo annoverabile tra i vizi della convocazione ai sensi dell’art. 1137 del Codice Civile.

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