Attività private, professionali e ricettive in condominio: la clausola generica non basta a vietarle

L’evoluzione delle destinazioni d’uso negli edifici residenziali

La crescente diffusione di attività professionali, ricreative e ricettive in ambito condominiale – come studi medici, associazioni culturali, scuole di musica o bed & breakfast – sta ridefinendo il concetto tradizionale di edificio residenziale. Di fronte a questo mutamento sociale ed economico, i regolamenti condominiali si rivelano sempre più centrali nel garantire l’equilibrio tra l’interesse privato dei singoli proprietari e il diritto alla tranquillità della collettività.

Come Building Management Group, da anni al fianco di condomìni e amministratori, analizziamo due recenti pronunce che chiariscono i limiti di validità delle clausole regolamentari e il loro reale impatto sul divieto di attività “non residenziali”.

La clausola generica non basta: il caso della scuola di danza

Con la sentenza n. 2529 del 12 novembre 2024, il Tribunale di Nocera Inferiore si è espresso su un caso emblematico. Un condòmino aveva destinato due locali del piano terra, originariamente classificati come negozio e deposito, a scuola di danza. L’assemblea condominiale si era opposta, invocando il regolamento, che vietava genericamente usi difformi da quelli originari.

Tuttavia, il Tribunale ha ritenuto il divieto troppo vago e privo di efficacia concreta: perché si costituisca una servitù reciproca, ossia un vincolo reale che limita il diritto di proprietà, la clausola deve essere:

• chiara e specifica nel contenuto,
• approvata all’unanimità,
• trascritta nei registri immobiliari per essere opponibile ai terzi.

Nel caso in esame, la generica espressione “uso diverso da quello previsto” non soddisfaceva i requisiti di precisione richiesti per limitare legalmente le attività ammesse nei locali. Di conseguenza, la scuola di danza ha potuto legittimamente proseguire.

Le attività ricettive e la tutela del regolamento: il caso dei B&B

Più articolata, ma altrettanto significativa, è la ordinanza n. 2770 del 4 febbraio 2025 della Corte di Cassazione, che affronta il caso di un bed & breakfast gestito in un appartamento condominiale, a fronte di un regolamento che vietava la destinazione a “case di alloggio”.

La Corte ha riconosciuto che, pur non essendo menzionati espressamente, i B&B rientrano per funzione e struttura nella nozione di casa di alloggio, in quanto comportano:

• afflusso regolare di terzi estranei,
• fruizione delle parti comuni in modo atipico,
• alterazione della destinazione residenziale dell’edificio.

In questo caso, la clausola era sufficientemente specifica e trascritta, rendendola opponibile anche al conduttore dell’immobile, il quale, avendo sottoscritto un contratto di locazione con impegno al rispetto del regolamento, non poteva sottrarsi ai divieti previsti. La Corte ha inoltre chiarito che il condominio può agire anche contro il conduttore e non solo contro il proprietario, attraverso l’azione confessoria della servitù.

Clausole efficaci: cosa serve davvero

I due casi giurisprudenziali evidenziano una verità chiave per chi vive, amministra o investe in ambito condominiale: non tutte le clausole regolamentari hanno lo stesso valore. Perché possano limitare validamente l’uso delle proprietà individuali, devono rispettare precisi requisiti:

• Esplicitazione chiara e inequivocabile del divieto
• Approvazione unanime da parte dell’assemblea
• Trascrizione nei registri immobiliari

Le clausole generiche, che si limitano a evocare concetti come il decoro, la tranquillità o l’uso conforme alla destinazione originaria, non sono sufficienti a impedire l’avvio di nuove attività, anche se potenzialmente impattanti.

Il ruolo dell’amministratore e il supporto tecnico-giuridico

Le controversie su questo tema sono destinate ad aumentare, soprattutto nelle grandi città e nei centri turistici. Diventa quindi essenziale che amministratori e condòmini possano contare su un regolamento solido, aggiornato e legalmente valido, capace di reggere anche un eventuale contenzioso.

Building Management Group assiste da anni centinaia di condomìni in tutta Italia con un approccio integrato, che combina:

• competenza tecnica e legale nella redazione e aggiornamento dei regolamenti,
• supporto nella mediazione dei conflitti tra proprietari e conduttori,
• gestione professionale delle problematiche legate a usi impropri degli immobili.

Conclusione: tra libertà e convivenza, serve equilibrio (e chiarezza)

Il diritto condominiale, anche in assenza di una normativa organica sulle attività “non residenziali”, offre già oggi strumenti adeguati a tutelare l’equilibrio tra libertà d’impresa e rispetto della convivenza. Ma tali strumenti devono essere utilizzati con attenzione e consapevolezza.

Affidarsi a un partner esperto come Building Management Group significa prevenire controversie, valorizzare il patrimonio immobiliare e assicurare una gestione condominiale trasparente, equa ed efficace.